Kira Artışı ve Kiracı Hakları Rehberi 2026

Ekim 2026 Kira Artış Sınırı: %31,49

Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. O tarihten bu yana TBK 344. madde gereği yenilenen kira yılında yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait veriyi açıklar; açıklanan oran, o ay yenilenen sözleşmelere uygulanır.

5 Ekim 2026'da açıklanan Eylül 2026 verisine göre TÜFE'nin 12 aylık ortalaması %31,49 oldu. Yani Ekim 2026'da yenilenen kira sözleşmelerinde yasal azami artış %31,49'dur. Nisan 2026'da bu oran %32,82, Temmuz 2026'da %32,03 idi; Kasım 2026 oranı ise Ekim verisiyle Kasım başında açıklanacak.

Örnek kira hesaplaması (Ekim 2026 yenilemeleri)

Son aylarda yasal kira artış sınırı

Bu oran bir tavandır; ev sahibinin otomatik olarak alacağı bir zam değildir. Sözleşmede daha düşük bir oran ya da sabit bir artış yazıyorsa o uygulanır. Kendi kiranız ve yenileme ayınız için kesin tutarı kira artış hesaplama aracıyla bulabilir, TÜFE ortalamasının nasıl hesaplandığını Kira Artış Rehberi yazımızda ayrıntılı okuyabilirsiniz. Genel fiyat artışının paranızı nasıl etkilediğini görmek için enflasyon hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.

Kiracı Haklarının Özeti (TBK)

• Yasal sınırın üzerinde zam ödemek zorunda değilsiniz: Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile, 12 aylık TÜFE ortalamasını aşan kısım geçersizdir.
• Sözleşmedeki düşük oran geçerlidir: Sözleşmede TÜFE'den düşük bir artış öngörülmüşse ev sahibi daha fazlasını isteyemez.
• Yasal oranla ödeme tahliye sebebi değildir: Yasal artışı ödeyip oturmaya devam etmeniz, ev sahibine "zammı kabul etmedi" gerekçesiyle tahliye hakkı vermez.
• Sözleşme kendiliğinden uzar: Belirli süreli konut kirasında, siz süre bitiminden en az 15 gün önce ayrılacağınızı bildirmezseniz sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK 347).
• 10 yıllık uzama koruması: Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini tek başına gerekçe yaparak sizi çıkaramaz; ancak kanunda sayılan tahliye nedenlerinden birine dayanabilir. Sebep göstermeden fesih hakkı ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra doğar.
• Depozito sınırı: Güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz ve kiracı adına bankaya yatırılır (TBK 342).
• Ayıplı kiralanandan doğan haklar: Teslimden sonra ortaya çıkan ve evin kullanımını engelleyen önemli ayıpların giderilmesini ev sahibinden isteyebilir, giderilmezse kira indirimi veya tazminat talep edebilirsiniz (TBK 305–308).
• Kira tespit davası hakkı: Kira tespit davasını yalnızca ev sahibi değil, kiracı da açabilir.

Ev Sahibinin Hakları ve Sınırları

• Yasal sınıra kadar artış: Sözleşmede artış maddesi varsa ev sahibi en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar zam isteyebilir. Sözleşmede artış maddesi yoksa ve taraflar anlaşamazsa, kira bedelini hâkim TÜFE oranını aşmamak üzere hakkaniyete göre belirler.
• 5 yılın sonunda kira tespiti: 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her 5 yıllık dönemin sonunda kira bedeli hâkim tarafından TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir (TBK 344/3). Bu durumda TÜFE sınırı aşılabilir.
• Kira bedelini ve yan giderleri zamanında alma: Kira ödenmezse yazılı süre vererek sözleşmeyi feshedebilir.
• Kanunda sayılan nedenlerle tahliye: İhtiyaç, yeniden inşa/esaslı onarım, yeni malik ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi nedenlerle dava açabilir.

Tahliye Nedenleri ve Süreler

Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan nedenlerden birine dayanarak ve çoğu zaman belirli süreler içinde dava ya da icra takibi açarak çıkarabilir. Süreler hak düşürücüdür; kaçırılırsa ev sahibi o dönem için tahliye hakkını kaybeder.

İhtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen konut, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK 355). Ev sahibi bu kurala uymazsa eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder. Bu nedenle "ihtiyacım var" diyen ev sahibinin ihtiyacı mahkemede somut olarak kanıtlaması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir ve şu şartları taşıyorsa geçerlidir:

• Yazılı olmalı ve kiracının (veya yetkili temsilcisinin) imzasını taşımalıdır.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşmeyle birlikte, anahtar teslim edilmeden önce imzalatılan taahhütname TBK 352/1 gereği geçersizdir.
• Boşaltma tarihi belirli olmalıdır. Tarihsiz (boş) imzalatılıp sonradan doldurulan taahhütnamelere karşı "açığa atılan imzanın kötüye kullanılması" itirazı yapılabilir.
• Kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalıdır; baskı veya tehdit altında alındığı kanıtlanırsa iptal edilebilir.

Geçerli bir taahhütnamede ev sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Bu süre geçirilirse taahhütname o tarih için hükmünü yitirir; sözleşme bir yıl daha uzar.

Depozito (Güvence Bedeli) ve İadesi

• Depozito tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK 342).
• Güvence olarak para verilmişse, kiraya veren bunu kiracının adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalıdır. Hesaptaki para iki tarafın rızası olmadan çekilemez.
• Kıymetli evrak verilmişse bir bankaya depo edilir.
• Banka, kiracının onayı, kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararı olmadan güvenceyi ev sahibine ödeyemez.
• Ev sahibi kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine güvenceyi faiziyle birlikte kiracıya iade eder.

Uygulamada depozito çoğu zaman elden verilir. Bu durumda bile kanuni sınır geçerlidir ve iade için ödeme dekontu ya da yazılı belge saklamanız önemlidir. Evi teslim ederken tarihli fotoğraflar çekmek ve sayaç değerlerini tutanak altına almak, "hasar var" itirazına karşı en etkili korumadır. Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma (eskiyen boya, normal aşınma) depozitodan kesilemez.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Arabuluculuk Kanununa eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira tespiti, kira alacağı, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve depozito iadesi gibi talepler bu kapsama girer.

• Başvuru, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır; görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
• Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren genellikle 3 hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre zorunlu hallerde en çok 1 hafta uzatılabilir.
• Anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak, icra edilebilirlik şerhiyle mahkeme kararı gibi uygulanabilir.
• İstisna: Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi (ör. tahliye taahhüdüne veya kira borcuna dayanan icra takibi) arabuluculuk şartına tabi değildir.
• Arabuluculuğa başvuru, kanundaki 1 aylık dava açma sürelerini başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar durdurur.

Kira Sözleşmesi Kuralları

• Kira sözleşmesi yazılı ya da sözlü yapılabilir; ancak ispat kolaylığı için mutlaka yazılı, tarihli ve iki tarafça imzalı olmalıdır.
• Kiracı, belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmede yasal fesih dönemleri ve 3 aylık bildirim süresi uygulanır.
• Kiracı, sözleşmeyi süresinden önce sonlandırırsa evin makul sürede benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği süre kadar kiradan sorumlu olur (TBK 325); bu, "kalan bütün aylar" demek değildir.
• İşyeri kiralarında kiracı işletme ise, ödenen brüt kira üzerinden %20 stopaj keserek vergi dairesine yatırır. Bu tutarı stopaj hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İlgili Hesaplayıcılar ve Yazılar

• Kira Artış Hesaplama: Yenileme ayına göre yasal azami kira
• Stopaj Hesaplama: İşyeri kiralarında %20 kira stopajı
• Enflasyon Hesaplama: TÜFE'ye göre paranın değer kaybı
• Kira Artış Rehberi 2026: TÜFE ortalaması ve yasal sınırların ayrıntıları
• Enflasyon Rehberi: TÜFE nasıl hesaplanır, neden önemlidir