Kira Artış Oranı Rehberi 2026

Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu 344. Madde

Kira artışının çerçevesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi ile çizilir. Bu madde konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisine de uygulanır. Temel kurallar şunlardır:

• Tarafların yenilenen kira dönemi için anlaştıkları artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE'deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran (ör. "her yıl %50") yazsa bile, bu sınırı aşan kısım geçersizdir.
• Sözleşmede artış hükmü yoksa ev sahibi kirayı kendiliğinden artıramaz. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli hâkim tarafından, yine TÜFE değişim oranını aşmamak üzere, kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
• Artış kira yılı başında, yani sözleşmenin yenilendiği ayda yapılır. Kira yılı içinde ikinci bir zam istenemez.
• Beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından emsal kiralar, TÜFE ve kiralananın durumu dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.

12 Aylık TÜFE Ortalaması Nedir?

Kira artışında esas alınan oran, TÜİK'in her ay açıkladığı "yıllık" enflasyon değil, 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Son 12 ayın endeks ortalaması, ondan önceki 12 ayın endeks ortalamasıyla karşılaştırılır. Bu yöntem, tek bir aydaki sıçramayı yumuşatır. Bu yüzden enflasyon düşerken 12 aylık ortalama, yıllık enflasyonun üzerinde kalır. Örneğin Eylül 2026'da yıllık TÜFE %29,73 iken 12 aylık ortalama değişim %31,49'dur.

Uygulamada her ayın başında (genellikle 3'ünde) TÜİK bir önceki ayın verisini açıklar. Bu oran, açıklandığı ayda yenilenen sözleşmelere uygulanır. Yani Ekim 2026'da yenilenen bir sözleşme için Eylül 2026 verisi (5 Ekim 2026'da açıklandı) esas alınır. TÜİK Ocak 2026'dan itibaren TÜFE'nin baz yılını 2025=100 olarak değiştirdi. Bu değişiklik kira artış oranının hesaplanma mantığını etkilemez.

2026 Yılı Kira Artış Oranları (Yenileme Ayına Göre)

Aşağıdaki tablo, 2026'da ilgili ayda yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmeleri için uygulanabilecek azami artış oranlarını gösterir:

Geçmiş yılların enflasyon verisiyle bir tutarın bugünkü karşılığını görmek isterseniz enflasyon hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Endekslerin nasıl okunduğunu da enflasyon rehberimizde anlattık.

Örnek Kira Artış Hesaplaması

Ev sahibi bu tutarın üzerinde zam isteyemez. Daha düşük bir oranda anlaşmak ise tamamen serbesttir. Kendi rakamlarınızı kira artış hesaplama sayfasında saniyeler içinde hesaplayabilirsiniz.

%25 Sınırı Dönemi ve Sona Ermesi

Yüksek enflasyon döneminde konut kiralarına geçici bir tavan konmuştu. 7409 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeye göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış %25'i geçemiyordu. Bu sınır yalnızca konutlar için geçerliydi. İşyerlerinde o dönemde de TÜFE sınırı uygulanıyordu.

Sınır 1 Temmuz 2024'te sona erdi ve uzatılmadı. 2026'da hem konut hem işyeri kiralarında tek ölçü, yukarıdaki tabloda yer alan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. %25 sınırının hâlâ geçerli olduğunu söyleyen eski içeriklere itibar etmeyin.

Konut ile İşyeri Kirası Arasındaki Farklar

TÜFE sınırı bugün konut ve çatılı işyeri kiralarına aynı şekilde uygulanır. Kiracısı tacir olan işyerleri için bu sınırın uygulanması, 6217 sayılı Kanun'la 1 Temmuz 2020'ye kadar ertelenmişti. Bu tarihten sonra işyeri kiraları da TBK 344'e tabidir. Yine de iki tür arasında bazı farklar vardır:

Kiracının Hakları

1. Yasal sınırın üzerinde zam ödememe: Sınırı aşan kısım geçersizdir. Kiracı yalnızca yasal oranda artırılmış kirayı öder.
2. Yılda bir artış: Kira yılı içinde ek zam istenemez.
3. Sözleşmenin kendiliğinden uzaması: Belirli süreli konut sözleşmesi, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi ilk 10 yıllık uzama süresi dolmadan sözleşmeyi yalnızca kanundaki sebeplerle (ihtiyaç, esaslı onarım, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi) sona erdirebilir.
4. Güvence bedeli sınırı: Depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verildiyse vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve iki tarafın onayı olmadan çekilemez.

Ev Sahibinin Hakları

1. Yasal sınır dahilinde artış: Sözleşmede artış hükmü varsa her kira yılı başında, yasal oranı aşmamak üzere zam yapılabilir.
2. Beş yıl sonunda yeniden belirleme: Beş yılı dolduran kiracılıkta, kira tespit davasıyla kiranın emsal bedellere göre yeniden belirlenmesi istenebilir.
3. 10 yıllık uzama sonunda fesih: 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirmek şartıyla, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
4. Tahliye sebepleri: Kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı, esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü ya da bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gibi sebeplerle tahliye davası açılabilir. İhtiyaç davası, belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
5. Yeni malikin hakkı: Kiralananı satın alan yeni malik, ihtiyacı varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Uyuşmazlıkta Arabuluculuk ve Kira Tespit Davası

Kira artışında anlaşamayan taraflar doğrudan mahkemeye gidemez. 1 Eylül 2023'ten itibaren, 7445 sayılı Kanun'la kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Kira tespiti, tahliye, kira alacağı ve depozito iadesi bu kapsamdadır. Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu tarafları bir araya getirir. Anlaşma olursa imzalanan tutanak mahkeme ilamı niteliği kazanır. Anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Kira tespit davasında zamanlama önemlidir. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa, ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya artış talebini yazılı olarak bildirmişse, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi halde karar bir sonraki kira dönemi için uygulanır. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönem içinde açılan dava da o dönemin başından itibaren sonuç doğurur.

Kira Artışında Dikkat Edilecek Noktalar

• Kirayı her zaman banka havalesi veya EFT ile ödeyin ve açıklamaya ilgili ayı yazın. Ödeme ispatı ancak bu şekilde güçlü olur.
• Artış talebini ve kabulünüzü yazılı tutun. E-posta, noter ihtarnamesi ya da KEP kullanılabilir.
• Yenileme ayınızı doğru belirleyin. Oran, sözleşmenin başladığı aya göre değil, kira yılının yenilendiği aya göre seçilir.
• Oran her ay değiştiği için zam istemeden önce o ayın güncel oranını kontrol edin.

Tahliye süreçleri, sözleşme yenileme ve kiracı hakları hakkında daha ayrıntılı bilgi için kira artışı ve kiracı hakları rehberimizi okuyabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular