Kira Artış Hesaplama 2026: Yasal Kira Zam Oranı

Kira Artış Hesaplama Nedir?

Kira artış hesaplama, kira sözleşmeniz yenilendiğinde ödemeniz gereken yeni kirayı yasal sınıra göre bulmanızı sağlar. Türkiye'de konut ve çatılı işyeri kiralarında artış serbest değildir. Türk Borçlar Kanunu'na göre yeni kira yılındaki artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yukarıdaki araç, sözleşmenizin yenilendiği ayı seçtiğinizde TÜİK verisine dayanan azami oranı kendisi getirir. Ardından aylık artışı, yeni kirayı ve yıllık farkı kuruşuna kadar gösterir.

Araç hem kiracılar hem de ev sahipleri içindir. Kiracı, kendisinden istenen zammın yasal olup olmadığını görür. Ev sahibi ise isteyebileceği en yüksek tutarı öğrenir ve sonradan dava ya da arabuluculuk masasında geri dönebilecek bir hesap hatasından kaçınır. Emlak danışmanları ve muhasebeciler de araçtan hızlı kontrol için yararlanabilir.

Kira Artış Formülü ve 12 Aylık TÜFE Ortalaması Nasıl Uygulanır?

Hesap tek adımdan oluşur. Önce sözleşmenin yenilendiği ay için geçerli oran belirlenir, sonra mevcut kiraya uygulanır:

Burada iki ayrıntı önemlidir. Birincisi, kullanılan oran yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalamaların değişimidir. Örneğin Eylül 2026'da yıllık TÜFE %29,73 olarak açıklandı, ama aynı ayın 12 aylık ortalama değişimi %31,49 oldu. Kira için geçerli olan ikinci rakamdır. İkincisi, bir ayda yenilenen sözleşmeye bir önceki ayın verisiyle açıklanan oran uygulanır. Ekim 2026'da yenilenen bir sözleşme için Eylül 2026 verisi, yani %31,49 esas alınır. TÜİK enflasyon verisini her ayın ilk günlerinde açıkladığından, Kasım 2026 oranı Ekim verisiyle birlikte Kasım başında belli olacaktır.

Aylara Göre Yasal Kira Artış Oranı Tablosu

Aşağıdaki tablo, son 13 ayda yenilenen sözleşmelere uygulanabilecek azami artış oranlarını gösterir. Rakamlar, hesaplayıcının kullandığı oranlarla aynıdır.

TÜİK, Ocak 2026'dan itibaren TÜFE'nin baz yılını 2025=100 olarak değiştirdi. Baz yılı değişse de 12 aylık ortalama değişim oranları açıklanmaya devam ediyor ve kira hesabında bu oranlar kullanılıyor.

Örnek: 15.000 TL Kiranın Yeni Tutarı

Hesaplayıcıya 15.000 yazıp Ekim 2026'yı seçtiğinizde aynı sonuçları görürsünüz. Artış oranı alanına yasal sınırdan yüksek bir oran girerseniz, araç sizi uyarır ve o ay için alınabilecek en yüksek kirayı ayrıca gösterir.

Konut ve İşyeri Kirasında Kurallar

TÜFE sınırı yalnızca evler için değildir. TBK md. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamına uygulanır. Dükkân, ofis, depo gibi çatılı işyerlerinde de yenilenen kira yılındaki artış 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Kiracının tacir ya da şirket olması bu sonucu değiştirmez.

Konutlar için 7409 sayılı Kanunla getirilen ve daha sonra uzatılan %25 tavanı 01.07.2024 tarihinde sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen konut sözleşmelerinde de genel kural, yani 12 aylık TÜFE ortalaması geçerlidir. İşyeri kirasında ayrıca vergi boyutu vardır. Kiracı işletme, mülk sahibi gerçek kişiyse brüt kira üzerinden %20 stopaj kesilip vergi dairesine yatırılır. Brüt ve net kira farkını stopaj hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.

5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmesinde Kira Tespiti

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde de her yıl uygulanacak artış TÜFE sınırına tabidir. Ancak beş yıldan sonraki kira yılında ve sonraki her beş yılda bir, yeni kira hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu kararı verirken TÜFE'deki değişimi, kiralananın durumunu ve çevredeki emsal kiraları dikkate alır ve hakkaniyete göre karar verir (TBK md. 344/3). Uygulamada bu dava "kira tespit davası" olarak bilinir.

Davanın hangi dönemden geçerli olacağı TBK md. 345 ile düzenlenir. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Kiraya veren bu 30 günlük süre içinde kirayı artıracağını yazılı olarak bildirmişse ya da sözleşmede artış şartı varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada da sonuç aynıdır. Bu koşullar yoksa karar ancak sonraki kira yılından itibaren uygulanır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Ev Sahibi Fazla Zam İsterse Ne Yapılır?

Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyor olsa bile, yasal sınırın üstündeki kısım geçersizdir. Örneğin 15.000 TL kira için Ekim 2026'da %40 zam istenirse istenen kira 21.000 TL olur. Oysa yasal üst sınır 19.723,50 TL'dir. Bu durumda yapılabilecekler şunlardır:

1. Hesaplayıcıda yenileme ayını seçin ve yasal tutarı belgeleyin.
2. Ev sahibine yasal oranı ve dayanağını (TBK md. 344) yazılı olarak bildirin. E-posta veya mesaj da kayıt olarak saklanabilir.
3. Kirayı banka üzerinden, yasal tutar ve açıklamayla ödemeye devam edin. Elden ödeme ileride ispat sorunu çıkarır.
4. Anlaşma sağlanamazsa arabulucuya, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.

Kiracı olarak sahip olduğunuz diğer hakları kira artışı ve kiracı hakları rehberinde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Yıllık enflasyonu kullanmak: Haberlerde öne çıkan yıllık TÜFE ile 12 aylık ortalama değişim farklı rakamlardır. Kira için ortalama kullanılır.
• Yanlış ayın oranını almak: Esas olan, sözleşmenin yenilendiği ayda açıklanan, yani bir önceki aya ait orandır. Sözleşmenin ilk imzalandığı ay da değil, yenilendiği ay dikkate alınır.
• Hâlâ %25 tavanını uygulamak: Bu sınır 1 Temmuz 2024'te bitti.
• Sınırı zorunlu artış sanmak: TÜFE oranı azami sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Sözleşmede daha düşük oran yazıyorsa o oran geçerlidir.
• Yılda birden fazla artış yapmak: Artış, her yeni kira yılı için bir kez yapılır. Yıl içinde ikinci bir zam istenemez.

İlgili Araçlar ve Rehberler

Kiranızın gerçek değerinin yıllar içinde nasıl değiştiğini görmek için enflasyon hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Ev almayı düşünüyorsanız kredi hesaplama aracıyla aylık taksiti kira ödemenizle karşılaştırabilirsiniz. Konunun tüm ayrıntıları ve örnekleri için kira artış rehberi yazımıza göz atın.

Sıkça Sorulan Sorular

Son güncelleme: 16 Ekim 2026 · Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri, TCMB Tüketici Fiyatları istatistikleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344 ve 345